Qué hace válido un contrato de arrendamiento de vivienda

16 de septiembre de 2026 · 6 min de lectura

En Colombia, el arrendamiento de vivienda urbana lo regula la Ley 820 de 2003. Un contrato de arrendamiento puede ser incluso verbal y seguir siendo válido, pero entonces lo que se pactó depende de la memoria de dos personas que ya no se hablan.

Esto es lo que la ley pide que quede claro, y lo que no se puede meter aunque las dos partes estén de acuerdo.

Lo que el contrato tiene que decir

El artículo 3 enumera el contenido mínimo:

Quiénes son las partes, con su identificación.
Qué inmueble es, identificado, y qué partes comunes puede usar.
El precio del canon, y la forma y el lugar de pago. No basta decir cuánto: hay que decir dónde y cómo.
El término de duración. Si no se dice, la ley entiende 12 meses.
Los servicios y cosas unidas al inmueble que se entregan con él.

El artículo 12 añade uno que se olvida y luego duele: la dirección donde cada parte recibe notificaciones. Sin eso, avisar formalmente algo —una terminación, un requerimiento— se vuelve un problema.

Lo que está prohibido, aunque el arrendatario acepte

No se pueden exigir depósitos en dinero para garantizar el canon. El artículo 16 lo prohíbe expresamente, en efectivo o en cualquier otra forma, directamente o por interpuesta persona. El famoso «un mes de depósito» no es legal en vivienda urbana.

Para garantizarse hay caminos legítimos: codeudor, póliza de arrendamiento, o hacer un buen estudio antes de firmar.

Cuánto se puede subir el canon

El artículo 20 fija el techo: al vencer cada doce meses de ejecución, el canon puede subir hasta el 100% del IPC del año calendario inmediatamente anterior. Ni un peso más, aunque el contrato diga otra cosa.

Para 2026 eso significa el IPC de 2025. Un contrato que diga «el canon se incrementará un 12% anual» tiene una cláusula que no se puede cumplir.

La firma electrónica vale igual

Esta es la parte que más dudas genera y la que está resuelta desde hace más tiempo. La Ley 527 de 1999 reconoce los mensajes de datos y la firma electrónica: un documento firmado electrónicamente no puede negarse como prueba solo por estar en formato digital.

Lo que hace válida una firma electrónica no es la imagen del garabato, sino poder demostrar tres cosas: quién firmó, que el documento no cambió después y cuándo pasó. Por eso un servicio de firma entrega, junto al PDF, un certificado con la traza de quién abrió el documento, desde dónde y a qué hora.

Un contrato firmado así se sostiene mejor que uno firmado a mano sin testigos.

La lista para revisar el tuyo

Antes de firmar, comprueba:

Que estén las dos partes identificadas, con documento y dirección de notificaciones.
Que el inmueble esté descrito e identificado, con su matrícula inmobiliaria.
Que diga canon, forma y lugar de pago, y día del mes.
Que diga la duración.
Que no haya depósito en dinero.
Que el incremento anual no pase del IPC del año anterior.
Que diga quién paga los servicios públicos y la administración.

Cómo lo hacemos nosotros

En Fiable el contrato se genera con los datos que confirmas en pantalla, con esa estructura, y lo firman el candidato y tú desde el correo, cada uno con su certificado de firma. Revisamos las cláusulas que agregas contra la Ley 820 antes de generarlo: si escribes un depósito o un incremento por encima del IPC, te lo advertimos antes de que exista el documento.

Este artículo explica la ley en términos generales y no es asesoría legal. Para un caso concreto, consulta a un abogado.