Cuánto cobra una inmobiliaria en Colombia (y qué recibes por eso)

16 de septiembre de 2026 · 6 min de lectura

Cuando pones tu apartamento en manos de una inmobiliaria, el precio casi nunca se presenta completo. Te dicen un porcentaje, suena razonable, y la cuenta real aparece un año después.

Vamos a hacerla con números.

La cuenta del primer año

Sobre un canon de $2.000.000 mensuales, un esquema habitual en Colombia es este:

| Concepto | Cuánto | |---|---| | Comisión de entrada (un canon completo) | $2.000.000 | | Comisión de administración (10% mensual × 12) | $2.400.000 | | Primer año | $4.400.000 |

Y el segundo año vuelven a ser $2.400.000. Y el tercero. La comisión de entrada se paga una vez; la mensual, mientras el contrato exista.

El porcentaje varía: se ve desde 8% hasta 12% según la ciudad, el tipo de inmueble y lo que incluya el servicio. Pero el orden de magnitud no cambia: más de dos canones al año, todos los años.

Qué hace la inmobiliaria a cambio

Conviene ser justo, porque no es un cobro por nada:

• Consigue candidatos. Publica, atiende llamadas, muestra el inmueble.
• Estudia al candidato. Documentos, referencias, a veces centrales de riesgo.
• Recauda. Cobra el canon, lo transfiere y persigue al que se atrasa.
• Administra la cartera. Si deja de pagar, hace el seguimiento.
• Acompaña lo jurídico. Redacta el contrato y, si hay que restituir, gestiona el proceso.

Si vives en otra ciudad, si tienes varios inmuebles, o si simplemente no quieres tratar con nadie, eso vale lo que cuesta. Este artículo no es un ataque a las inmobiliarias: es una cuenta.

Qué de eso puedes hacer tú

La pregunta útil no es «¿son caras?», sino «¿por cuál de esas cinco cosas estoy pagando?».

Si el inmueble ya se arrienda solo —porque está bien ubicado, porque tienes contactos, o porque publicar en un portal te toma diez minutos—, la primera no la necesitas. Si vives en la misma ciudad y no te molesta recibir una transferencia, la tercera tampoco.

Las dos que de verdad cuesta reemplazar son el estudio del candidato y el contrato bien hecho. Y son precisamente las dos que dejaron de requerir una oficina:

• La identidad se verifica comparando la cédula con una selfie en vivo, y el documento se contrasta con la Registraduría.
• Los antecedentes se consultan en las fuentes oficiales —Policía, Procuraduría, Contraloría, Rama Judicial, listas internacionales— en cuestión de minutos.
• El contrato de arrendamiento de vivienda urbana está regulado por la Ley 820 de 2003, que dice qué debe decir, y la Ley 527 de 1999 reconoce la firma electrónica desde hace más de veinte años.

La decisión, en una línea

Si lo que quieres es que alguien se encargue de todo y estás dispuesto a pagar dos canones al año por eso, la inmobiliaria tiene sentido.

Si lo que te da miedo no es la gestión sino entregarle las llaves a un desconocido, estás pagando una comisión mensual por un estudio que se hace una vez.

Eso es lo que hacemos en Fiable: el estudio y el contrato, sin comisión. Para ti es gratis, porque el estudio lo paga el candidato —$59.900, una sola vez— y ese es nuestro único ingreso. No cobramos por administrar tu inmueble, porque no lo administramos.

Antes de decidir, mira estas tres cosas

1. Pide el desglose por escrito. Comisión de entrada, comisión mensual, y qué pasa si el inmueble queda vacío dos meses.
2. Pregunta qué incluye el estudio del candidato. Muchos contratos de administración no garantizan el pago: si el arrendatario deja de pagar, el problema sigue siendo tuyo.
3. Revisa quién firma el contrato. Una inmobiliaria administra, pero el arrendador eres tú, y las obligaciones de la Ley 820 son tuyas.